2022違約房企名單增多！被撈上岸還是背水一戰(zhàn)？

時間：2022-02-19 15:56:44 類型：全屋定制瀏覽量：7265

俗話說：債來如山倒，債去如抽絲。

地產(chǎn)寒冬，有些人在等待被撈上岸，有些人仍愿意堅決自救，冒險下海，而有的則努力100天，放棄一瞬間。萬科郁亮則選擇背水一戰(zhàn)！

違約房企名單增多，商票逾期嚴重

受2021年融資環(huán)境收緊、銷售下行等多重因素影響，房企違約債券不論從數(shù)量還是金額來看，均遠超去年同期水平。

從具體違約房企來看，違約名單擴大至龍頭房企，包括中國恒大、中國奧園、佳兆業(yè)、華夏幸福、藍光發(fā)展、協(xié)信遠創(chuàng)、中國泛海、北大資源、陽光100等。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，共有14家房企的26只美元債發(fā)生實質(zhì)性違約，違約金額合計86.5億美元。此外，另有7家房企雖未發(fā)生實質(zhì)性違約，但存在進入債務展期程序或有商票到期拒付等潛在違約事件。

2月16日，Redd消息稱，華夏幸福計劃在2月18日向簽署了債務重整方案的無擔保債權人匯入期的償付債務款，為本金的1.3%。遠低于債權人預期的10%。

目前，華夏幸福已經(jīng)在債務重組方案中認署了373億元的無擔保債務。同時華夏幸福承諾，2022年出售地產(chǎn)以及工業(yè)園區(qū)約450億，2023年出售資產(chǎn)約750億用于債務償還。

目前華夏幸福債務重組已經(jīng)逐漸步入洽談協(xié)商過程，但是根據(jù)債務重組方案有一定的債務償還順序。商票無疑現(xiàn)在還是遙遙無期。在小程序【探票】統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中顯示，華夏幸福商票逾期嚴重，貼現(xiàn)報價已經(jīng)到了49.67%。

變賣資產(chǎn)：融創(chuàng)、富力、大發(fā)、雅居樂等積極自救

雖然對債務違約的風險加劇，更多的房企并沒有選擇“躺平”，而是開展積極自救。

2021年黑石以40.62億元現(xiàn)金的代價，將富力地產(chǎn)旗下廣州國際機場綜合物流園70%股權收入囊中。12月7日，富力地產(chǎn)公告稱，將廣州國際機場綜合物流園余下30%權益，售予黑石。此次出售，將直接為富力帶來12.63億元的現(xiàn)金。出售的原因，緣于富力地產(chǎn)的償債壓力。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，富力2022年將有超150億元境內(nèi)外債到期。

今年1月5日晚間，富力地產(chǎn)公布了7.25億美元債務展期的終投票結(jié)果，票據(jù)持有人同意就交付的票據(jù)展期至2022年7月，即期得到全部本金的83%。

大發(fā)地產(chǎn)近期公告對1.845億美元未償付票據(jù)進行要約置換；榮盛發(fā)展則公告稱，完成7.8億美元債務的成功置換，長展期為2.5年。

更多的房企還在努力，在談債務展期、積極回購的同時，通過出售資產(chǎn)、配股融資等方式獲得資金。

2021年末，花樣年轉(zhuǎn)讓北京密云兩處項目，還出手了寧波項目等資產(chǎn)套現(xiàn)。

2月11日，雅居樂集團發(fā)布公告，公司的間接全資或非全資附屬公司與安徽海創(chuàng)綠能及相關項目公司簽訂相關股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議轉(zhuǎn)讓五家持股公司股權，據(jù)悉本次交易代價總計為11.2914億元預計收益約為1.26億元。

去年不僅武漢雅居樂國際家園被曝出項目停工、拖欠工程款1億元。債務發(fā)生逾期。而且雅居樂商票也拒付嚴重。

上海票交所新公布的2022 年 1 月商票持續(xù)逾期的563家名單中雅居樂系有6家公司光榮上榜。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，雅居樂境內(nèi)債境外債永續(xù)債及ABS存量規(guī)模大約在445億元左右，2022年到期規(guī)模為111億元。其中3筆2022年到期美債債務，涉及金額就占了11億美元

雅居樂開年就開始瘋狂處置資產(chǎn)，1月下旬，雅居樂、世茂集團先后公告出售廣州亞運城項目股權，兩筆交易對價分別為18.43億元、18.445億元，接盤方均為中海地產(chǎn)。目前雅居樂已經(jīng)處置超40億，但是對目前美債來說，仍然是遠遠不夠的。為了避免債務違約雅居樂一方面通過發(fā)債配股及出售資產(chǎn)、銷售回款等方式籌集資金。

世茂集團則自去年12月以來，先后以20億港元出售香港西九龍地王項目，又在1月21日，出售上海黃浦路地塊，交易代價10.6億元。

頭部房企融創(chuàng)中國，2021年，融創(chuàng)合同銷售金額5973.6億元，僅次于碧桂園和萬科，排名行業(yè)第三。

自2021年11月下旬起，融創(chuàng)下屬項目公司開始出現(xiàn)無法兌付到期商票的現(xiàn)象。且據(jù)各大銀行ECDS系統(tǒng)和票三方的‘票眼’小程序了解到，截至2021年底，融創(chuàng)商票規(guī)模在300億元左右。且在今年2月底會有20億元左右的到期票據(jù)。

根據(jù)房企美元債數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國在今年還有2筆12億美元的外債要償還，還款時間分別為6月和8月，平均利率為7.50%。

為了避免債務違約，融創(chuàng)也在賣資產(chǎn)、盼融資。近兩個多月，已通過股權配售、大股東借款、資產(chǎn)處置等多種渠道回籠資金約200多億元。

萬科郁亮：今年是背水一戰(zhàn)的一年

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷2021年的嚴格調(diào)控，出現(xiàn)多起信用風險事件，下行勢態(tài)令行業(yè)入冬。數(shù)據(jù)顯示，截至2月16日，已經(jīng)有61家A股上市房企披露了2021年業(yè)績預告，其中有26家預計虧損，占比接近一半，還有14家公司預計凈利潤下滑。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，萬科2021年實現(xiàn)銷售額6277.8億元，雖然仍居排行榜第二位，但同比下降幅度達10.8%。排名位的碧桂園銷售額7588.2億元，同比下降3.8%，而中國恒大銷售額大降近40%至4400.3億元，已經(jīng)滑出行業(yè)前三。

與奧園努力100天，放棄一瞬間，不同的是，2021年在“房住不炒”總基調(diào)下，一些穩(wěn)健的企業(yè)一系列長效機制圍繞去杠桿與防金融風險展開，“先活下去才能活得好”成為共識，房地產(chǎn)市場也正向“三穩(wěn)”目標邁進。

2021年11月29日，融信發(fā)布公告稱已提前償還于2021年12月3日到期的總額約1.4億美元優(yōu)先票據(jù)，標志著年內(nèi)到期的境外美元債提前清償，輕盈迎接新的一年。

2021年全年，融信實現(xiàn)總合約銷售額約為人民幣1555.20億元。其中，12月公司總合約銷售額約為人民幣102.45億元，環(huán)比增長5.16%；合約建筑面積約為51.61萬平方米，環(huán)比增長7.23%，呈現(xiàn)出較強的韌性。

《反脆弱》一書里有一句話，“那些打不垮我們的，終將使我們更強大。

2月12日，萬科董事局主席郁亮直言房地產(chǎn)行業(yè)目前處于“黑鐵時代”，并做出十分嚴峻的判斷：“今年是背水一戰(zhàn)的一年，就是要么死，要么活，沒有中間狀態(tài)?！痹趹?zhàn)略方面，郁亮對外部環(huán)境特點做出預判。他提出，外部環(huán)境的個特征是行業(yè)進入縮表出清階段。對房地產(chǎn)業(yè)來說，縮表出清就是去金融化。另一個特征是今年經(jīng)濟工作會議提到的行業(yè)新發(fā)展模式，又可以概括為為一個中心，三個基本點：一個中心，就是解決老百姓居住問題；三個基本點分別是房住不炒、租購并舉和“人—地—房”的匹配。此外還有兩個重大變化，一是市場分化會越來越明顯，二是行業(yè)規(guī)模開始萎縮。

“在目前的情況下，還款壓力較大的房企應加大去化力度，降低投資，并且盡可能地實現(xiàn)現(xiàn)金回籠，若現(xiàn)金充?？商崆皟斶€，以避免賬期集中造成現(xiàn)金流擠兌?！?/span>

市場化手段化債：房地產(chǎn)行業(yè)“歸位之年”

中央經(jīng)濟工作會議對2022年定下的基調(diào)是“穩(wěn)”。按照住建部部長的解讀，房地產(chǎn)工作的基調(diào)也是“穩(wěn)”。公報里提到了當下和經(jīng)濟運行的三重壓力，即需求收縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱?！叭齻€環(huán)境”，即平穩(wěn)健康的經(jīng)濟環(huán)境、國泰民安的社會環(huán)境、風清氣正的政治環(huán)境。除了三重壓力、三個環(huán)境之外，還提出了五個“正確認識和把握”，其中，“正確認識和把握防范化解重大風險”的表述十分關鍵，即“壓實企業(yè)自救主體責任”。

“壓實”、“自救”、“主體責任”，說明面對危機和風險的房地產(chǎn)企業(yè)，要從自身想辦法，該賣資產(chǎn)的賣資產(chǎn)，正確處置債務，才是正途。從目前已經(jīng)出現(xiàn)的若干房企債務危機的處置方式來看，政府的定力很強，都堅持了市場化手段化債的總體思路。

在國新辦1月18日舉行2021年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，近期房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，市場預期穩(wěn)步改善。從數(shù)據(jù)上看，2021年末全國房地產(chǎn)貸款余額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點。其中四季度房地產(chǎn)貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較去年三季度多增1578億元。

進入新年，央行、銀保監(jiān)會出臺《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。鼓勵優(yōu)質(zhì)房企并購出險房企，保障性租賃住房貸款不納入銀行兩道紅線，以及房貸利率下調(diào)、房貸發(fā)放速度加快等，這些政策措施都是對房企的實質(zhì)性利好。

2月11日，地產(chǎn)股迎來久違的上漲，港股和A股的地產(chǎn)板全線飄紅，融創(chuàng)中國一度漲8%，世茂集團一度漲10%，還有多只漲停。直接拉動的因素，應該是主流財經(jīng)媒體2月10日晚發(fā)布的消息：預售資金監(jiān)管迎全國統(tǒng)一規(guī)定，房企資金流緊張有望得到緩解。全國統(tǒng)一規(guī)定實施后，達到監(jiān)管額度之后的剩余資金可由房企提取使用，就意味著，預售資金將隨工程進度而正常釋放。

2月14日，大悅城控股在公司官方微信公眾號宣布，公司于當日與招商銀行成功簽署100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，融資業(yè)務品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化，以及給予并購相關業(yè)務需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。其中提到，招行將為大悅城控股提供“綠色通道一站式”服務。此前，該行與華潤置地、華潤萬象生活已達成并購融資協(xié)議，不到一個月累計拋出330億元房企并購融資額度。

全行業(yè)來看，截至目前正在推進或落地的并購融資已經(jīng)超過500億元。不過，市場上并購項目交易活躍度并不高。機構人士認為逆周期并購潮出現(xiàn)的概率較小，大概率是“點狀發(fā)生”。在此背景下，進一步提振需求端信心或是政策發(fā)力的主要方向，也是緩解房企流動性問題的關鍵支撐。

由此可見的是，2022年大概率是房地產(chǎn)行業(yè)的“歸位之年”。歸位的過程，也就是去金融化的過程，會卸去類金融和高杠桿的屬性，回到開發(fā)商的“本位”，這是一個刮骨療毒的過程，是一次地產(chǎn)界的“供給側(cè)改革”，也是建材家居包括涂料在內(nèi)的企業(yè)的一次出清和改革。高杠桿、高債務房企出清后，對各行業(yè)而言，都將迎來一個穩(wěn)定持久的生存環(huán)境。

與萬科郁亮有類似的觀點，廣東省涂料行業(yè)協(xié)會會長、展辰新材董事長陳冰亦在2022年新年致辭中，對未來涂料行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)同樣有著清晰的認知和判斷：

疫情尚未結(jié)束，行情依然未穩(wěn)，宏觀經(jīng)濟環(huán)境及行業(yè)上下游未來發(fā)展還存在很大的不確定性。我們要清醒地認識到，展辰還遠遠沒有成功，我們離公司制定的中長期戰(zhàn)略目標還有極大的差距。2021年銷售雖然有所增長，但離十年發(fā)展規(guī)劃年的目標尚有差距，其他經(jīng)營指標差距更大。對照我們的規(guī)劃目標，對標行業(yè)優(yōu)秀公司，我們不僅沒有資格自滿，而且應有更多的緊迫感、危機感；在工作目標、工作任務上，每一個員工都要有一種“舍我其誰”的責任擔當。尤其在今年及今后較長一段時間內(nèi)，各級管理者務必總結(jié)經(jīng)驗，汲取教訓，在思想上、行動上，務必做好行業(yè)“中長周期低迷”的準備，積蓄力量，從長計議，上下齊心，共度時艱。

以接下來的市場趨勢判斷，大概率能挺過房企現(xiàn)金流沖擊波的涂料企業(yè)，可能會更謹慎地應對市場變化，更加注重工程集采的合作質(zhì)量、現(xiàn)金流和風險把控,減少負債，練好內(nèi)功。

還是那句話，堅持住，就一定能看到風雨后的彩虹。

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(文章來源：中外涂料網(wǎng) 侵刪)

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