7月23日夜間，美股上市的貝殼找房（NYSE:BEKE）閃崩，盤中一度重挫30.67%，觸及上市以來低紀錄，終收跌10.94%，市值一晚蒸發(fā)50億美元，折合人民幣324億元。
而年初至今， 貝殼找房跌幅已達45.08%。
雷達財經(jīng)注意到，7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（下稱《通知》），明確要因城施策，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四方面的問題。力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。
有投資者分析，貝殼作為國內(nèi)房產(chǎn)流通領(lǐng)域的巨鱷，二手房、新房業(yè)務(wù)營收占比高達97%，受到政策監(jiān)管的影響較為明顯，可能引發(fā)了資金恐慌性拋售。
而近期，多個熱點城市有關(guān)二手房市場的整頓政策也密集出臺，涉及房源信息、價格指導(dǎo)，貸款暫停等，部分城市成交量出現(xiàn)下滑。顯然，在一個周期性較強，受政策影響較大的行業(yè)，貝殼的高增長能否持續(xù)需要認真審視。
01
房屋買賣、住房租賃
被納入整治重點
近日來，中央高層和各部委對于房地產(chǎn)行業(yè)的連續(xù)發(fā)聲，再次堅定了“房住不炒”、規(guī)范市場秩序的方向。
7月22日，據(jù)新華社報道，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議并講話時，強調(diào)堅持“房住不炒”、不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，其中明確提到“要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實管好中介等市場機構(gòu)，堅決查處市場亂象”。
同日，住建部相關(guān)負責(zé)人發(fā)聲表示，要會同有關(guān)部門，進一步落實城市政府主體責(zé)任，強化省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責(zé)。
央行也稱，近年來我國加快建立健全房地產(chǎn)金融管理長效機制，“三線四檔”規(guī)則試點房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營財務(wù)指標明顯改善，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。
7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委等8部門聯(lián)合印發(fā)的《通知》發(fā)布。
《通知》指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標，以問題為導(dǎo)向，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強烈、社會關(guān)注度高的突出問題。
《通知》要求，要因城施策突出整治重點。其中，房屋買賣方面的整治重點是發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、發(fā)布虛假房源信息；捂盤惜售、囤積房源等。值得關(guān)注的是，文件再度提到，套取或協(xié)助套取“經(jīng)營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房、協(xié)助購房人非法規(guī)避房屋交易稅費等行為則被納入重點整治范圍。
至于住房租賃方面的整治重點，則包括克扣租金押金；采用暴力、威脅等手段強制驅(qū)趕租戶；違規(guī)開展住房租賃消費貸款業(yè)務(wù)。文件還顯示，“高進低出”“長收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營行為也是整治重點。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍表示，近日高層對于房地產(chǎn)調(diào)控密集發(fā)聲，旨在使各地調(diào)控不松懈，也預(yù)示著下半年房地產(chǎn)調(diào)控從緊從嚴。《通知》圍繞房地產(chǎn)交易秩序進行管控，具有非常好的效應(yīng)，將在一定程度上進一步促進房地產(chǎn)交易秩序的穩(wěn)定。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面認為，“本次通知調(diào)動了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各大社會主體，全方位地進行市場監(jiān)管，全面貫徹房住不炒?！?/span>
也有分析者認為，以前政策調(diào)控主要聚焦在房地產(chǎn)開發(fā)、金融貸款方面，這次將交易、租賃和物業(yè)等環(huán)節(jié)納入，未來房地產(chǎn)秩序的整治閉環(huán)已經(jīng)形成，所有參與者都要接受政策的監(jiān)管。
02
二手房已因政策嚴管
出現(xiàn)成交量下跌
在政策影響下，貝殼賴以生存的二手房業(yè)務(wù)，也遭遇寒冬。
今年3月20日，鏈家上海一夜之間下架上萬套房源，從此前的3.8萬套驟降至1.6萬余套。鏈家回應(yīng)稱，下架調(diào)整主要是根據(jù)相關(guān)部門規(guī)定，對線上房源核驗檢查，對不符合要求或資料不夠完善的房源暫時性下架，并及時聯(lián)系業(yè)主補交資料。
據(jù)了解，上海自去年12月就開始對二手房市場的管控加碼。2020年12月15日起，上海二手房交易過程中新增房源核驗環(huán)節(jié)，每套房源將會有專屬的核驗編號和二維碼，核驗通過才能掛牌。今年3月，上海市房管局再次通知強調(diào)嚴格房源核驗，未經(jīng)核驗不得發(fā)布房源掛牌信息。
7月9日，上海市房管局召開全市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議，即日起，上海市相關(guān)交易管理部門將以市場真實價格為依據(jù)，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。
7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心進一步明確了時間表，7月19日后，所有未通過掛牌價格核驗的房源將無法上架。
據(jù)經(jīng)濟觀察報消息，受此政策影響，上海鏈家二手房掛牌房源從7月11日的近3.2萬套，下降至7月19日的1.6萬套出頭，房源數(shù)再次腰斬。鏈家內(nèi)部人員透露，下架房源實際是受到價格信息核驗政策的影響，至于什么時候能夠恢復(fù)上架，目前還不知道。
除了上海，其他熱門城市也在跟進對二手房價格的整頓。包括5月13日，成都市房地產(chǎn)經(jīng)濟協(xié)會發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范我市二手房住房掛牌價格發(fā)布工作的通知》，提出下架虛高價格房源。有爆料稱，貝殼APP已率先下架大量房源，部分小區(qū)目前已僅剩停車位掛牌。
國家對于二手房交易的管控還不止于此。從今年年初多個城市出現(xiàn)個人住房貸款緊張、利率被抬高的情況，到近期杭州、合肥、南京、武漢、重慶等熱點城市，出現(xiàn)二手房大面積停貸的現(xiàn)象。
據(jù)鳳凰房產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查，5月以來，部分銀行確實暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)。部分銀行設(shè)定了嚴格的貸款條件，比如只接受中心城區(qū)且樓齡不超過20年的二手房，同時辦理按揭貸款的周期被拉長，利率提高。
其中上海市從7月24日起，上調(diào)房貸利率，首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%。
除此之外，多城嚴格執(zhí)行多校劃片給學(xué)區(qū)房降溫，二手房面臨全方位“圍堵”。這對以二手房交易起家，目前仍依賴于此的貝殼而言，影響不容小覷。根據(jù)貝殼研究院報告，由于貸款發(fā)放延遲或暫停，部分城市二手房交易量階段性下降，房價漲幅收窄至趨穩(wěn)。二手房客源交易周期拉長導(dǎo)致成交量回調(diào)，6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約20%。
財報顯示，2021年季度，貝殼來自“二手房交易服務(wù)”產(chǎn)生的收入占比為49.25%，因此二手房成交量的萎縮無疑會影響到公司的營收。
甚至有觀點認為，調(diào)控政策收緊了消費者購房銀根，遏制了居民加杠桿的浪潮，房屋成交量出現(xiàn)下滑的情況下，貝殼在未來可能遭遇周期性利空。
03
深陷反壟斷疑云
而除了行業(yè)監(jiān)管政策趨嚴，貝殼還深陷反壟斷疑云。
5月25日下午，多家媒體突然同時發(fā)布了一則消息，稱“中國市場監(jiān)管部門已開始對貝殼找房涉嫌的反競爭行為進行調(diào)查”。這件事一度導(dǎo)致當日貝殼美股盤前股價下跌9%。
隨后，貝殼找房在其官方微信發(fā)文稱，某外媒報道的“貝殼被市場監(jiān)管總局立案調(diào)查”的消息為假消息。
貝殼方面的辟謠尚不知真假，但媒體方面的討論絕非空穴來風(fēng)。
早在今年4月，國家市場監(jiān)管總局集中公布互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)《依法合規(guī)經(jīng)營承諾》（第三批），其中就包括貝殼、愛奇藝、去哪兒等。彼時，不少人認為貝殼既做平臺網(wǎng)站又做經(jīng)紀業(yè)務(wù)，相當于“既做裁判員又做運動員”。
4月10日，58同城CEO姚勁波在個人微博發(fā)文，實名舉報貝殼通過利益的不同分配方式，強制讓房企進行“二選一”，以獲得獨家房源進行壟斷，并呼吁國家反壟斷按照4%的標準罰款貝殼40億元。
據(jù)悉，《反壟斷法》中對壟斷設(shè)定了兩個前提條件，一是經(jīng)營者在市場中的份額達到二分之一時，可以推定經(jīng)營者具有市場支配地位；二是經(jīng)營者濫用市場支配地位，比如“二選一”等手段，那就構(gòu)成壟斷。
外界一般認為，貝殼在全國的市場占有率未達50%，并不構(gòu)成壟斷。在去年的上市招股書中，披露了貝殼2019年的GTV為2.13萬億元。CIC灼識咨詢數(shù)據(jù)顯示，2019年中國住房市場的規(guī)模為22.3萬億元。這意味著貝殼的市場份額接近10%。
但在某些重點區(qū)域和城市，貝殼的市場占有率已經(jīng)很高。貝殼創(chuàng)始人左暉在2015年時就曾對媒體表示，鏈家在北京的市場份額約為55%-60%。
有知情者透露，貝殼曾在二手房市場推行“獨家代理房源”這樣涉嫌“二選一”的操作，后來被明確叫停。在新房市場，它也施行“非合作不導(dǎo)客”策略，要求渠道的排他性。
在一些重點城市，貝殼也具備了“控制服務(wù)價格的能力”，一旦占據(jù)了頭部地位，不排除上調(diào)中介費率的可能。今年2月份，有媒體報道稱，貝殼在重慶、成都、鄭州等地將二手房交易服務(wù)費用調(diào)整為收取賣方1%，買方2%，而此前為賣方0%，買方2%。
貝殼是否涉嫌需要權(quán)威部門認定，但其龐大的體量已經(jīng)引起監(jiān)管機構(gòu)的重視，這種解讀可能對公司的股價形成了影響。在經(jīng)歷了7月23日的暴跌，目前貝殼股價為33.8美元，市值402.5億美元，年初至今跌幅45.08%。
景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉認為，貝殼找房股價下跌受多種因素影響。一是受近期教育類中概股大跌的拖累；二是貝殼未來不但可能遭到國家市場監(jiān)督管理總局涉嫌壟斷和不正當競爭的處罰，還有繼滴滴之后，由于大數(shù)據(jù)安全而被有關(guān)部門調(diào)查和處罰；三是有傳言，左暉去世沒多久，公司內(nèi)斗就已經(jīng)開始了，包括北京幫，四川幫，還有IBM幫。
04
“開辟新戰(zhàn)場”是出路嗎？
資料顯示，貝殼以二手房經(jīng)紀起家，脫胎于經(jīng)紀品牌鏈家地產(chǎn)的線上平臺鏈家網(wǎng)，現(xiàn)業(yè)務(wù)擴展至大居住領(lǐng)域的二手房買賣、租賃、新房銷售、裝修和社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)，收入主要來自房產(chǎn)交易獲取的銷售傭金。
目前，貝殼集團旗下除了交易平臺貝殼、經(jīng)紀平臺鏈家兩大平臺，還有獨立長租公寓品牌自如。
2020年8月13日，貝殼找房在紐交所掛牌上市，成為中國居住服務(wù)平臺股。今年5月20日，貝殼創(chuàng)始人、董事長左暉因病去世。5月24日，貝殼找房宣布，公司聯(lián)合創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官及執(zhí)行董事彭永東接替左暉擔任貝殼董事長一職。
公司于5月20日公布的一季度財報顯示，貝殼找房在2021年首季度實現(xiàn)凈營收為207億元，同比增長190.7%；凈利潤為10.59億元，去年同期的凈虧損為人民幣12.31億元。
此外，貝殼今年一季度的GTV為1.06萬億元，同比增長了224.2％。但營收和GTV翻倍增長，和去年同期基數(shù)低有關(guān)，去年季度其營收只有71億元。
在過去，貝殼一直以二手房業(yè)務(wù)為主。2020年公司平臺上GTV達到3.5萬億元，同比增長了64.5%。其中有1.94萬億來自二手房，這部分同比增長了49.5%。新房GTV的規(guī)模只有1.38萬億元，增速卻達到85%。
新房業(yè)務(wù)的快速增長勢頭延續(xù)到了今年。2021年季度，貝殼來自新房交易服務(wù)的凈營收為99億元，同比增長187.6%。對應(yīng)的新房交易總交易額達到3434億元，同比增長194.9%。
與此同時，二手房業(yè)務(wù)在今年一季度貢獻的營收為102億元，增速為202.1％，全面超過新房業(yè)務(wù)。對應(yīng)的二手房GTV規(guī)模在一季度達到6734億元，同比增長244.2%。
貝殼在財報中稱，二手房傭金收入增長是由于適度提高了從關(guān)聯(lián)門店收取的現(xiàn)房交易傭金費率，這也印證了2月份媒體報道其上漲二手房交易傭金的傳聞。
從收入結(jié)構(gòu)來看，貝殼超過97%的營收來自新房、二手房的交易傭金。而具有科技屬性的特許經(jīng)營服務(wù)及其他增值業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收入，在今年一季度的收入約為10億元，在總收入中的占比不到3%，這一現(xiàn)實與公司“以科技為驅(qū)動的服務(wù)平臺”的定位相去甚遠。
7月6日，貝殼拋出一項收購議案，擬將圣都家裝100%的股權(quán)收入囊中，總對價不超過80億元。
“估值高的有些離譜?！敝袊揖咏ú难b飾協(xié)會秘書長胡中信表示，通過大筆收購切入更高效，但家居行業(yè)并非藍海，受限于施工人員等因素影響家裝企業(yè)大多發(fā)展為區(qū)域性品牌，很難發(fā)展為連鎖性的全國品牌。此外，并購后的雙方磨合是一個關(guān)鍵問題。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，貝殼此舉出發(fā)點在于“開辟新戰(zhàn)場”，畢竟房地產(chǎn)中介領(lǐng)域貝殼已經(jīng)做到行業(yè)，很難再有新的想象空間。
但資本市場反應(yīng)冷淡，7月6日、7月7日貝殼股價兩個交易日連續(xù)重挫17.9%。
對于貝殼的后續(xù)發(fā)展，我們將繼續(xù)關(guān)注。
(文章來源：雷達 Finance 侵刪)
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