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今年以來(lái)，商品房銷售面積、銷售額都面臨較大幅度下降，開(kāi)發(fā)投資增速也大幅放緩。為應(yīng)對(duì)新情況新挑戰(zhàn)，多地以支持首套剛性購(gòu)房需求、合理改善需求、租賃住房需求為著力點(diǎn)，因城施策。
房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著舉足輕重的作用，是支柱產(chǎn)業(yè)?！胺€(wěn)經(jīng)濟(jì)”中，房地產(chǎn)扮演怎樣的角色，如何引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展？記者專訪了浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)、中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬。
記者：如何看待當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)受到的壓力和挑戰(zhàn)？
虞曉芬：今年上半年，浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)回落明顯，主要表現(xiàn)為：成交下降、價(jià)格回調(diào)、土地降溫、個(gè)別房企資金鏈斷裂等。這些變化，既是過(guò)去幾年多輪房地產(chǎn)調(diào)控政策疊加效應(yīng)的滯后反應(yīng)，也與今年以來(lái)疫情多點(diǎn)散發(fā)和國(guó)際動(dòng)蕩局勢(shì)等帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下行有關(guān)。
首先，一方面，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨較大下行壓力，直接降低了居民的購(gòu)買(mǎi)力和收入預(yù)期。另一方面，過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、購(gòu)房需求透支，疊加大力度房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的扭轉(zhuǎn)。多方面因素，促使居民放慢購(gòu)房腳步，進(jìn)而影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。
其次，傳統(tǒng)的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“三高”開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式受到挑戰(zhàn)。 “三線四檔”“兩集中”從資金源頭上抑制開(kāi)發(fā)商的快速擴(kuò)張，融資約束突然大幅收緊疊加市場(chǎng)下行，房企資金鏈兩頭擠壓。
再次，高房?jī)r(jià)與滿足居民美好生活需要的矛盾突出，并抑制潛在購(gòu)房需求的釋放。住房制度改革以來(lái)，我省居民住房條件發(fā)生了根本性變化，但也必須看到，商品房?jī)r(jià)格偏高、房?jī)r(jià)收入比偏高，造成新市民、青年人、部分本地中低收入群體和本地農(nóng)村遷移居民在城市不僅無(wú)力購(gòu)房，還面臨居住擁擠、租房支出壓力過(guò)大等突出問(wèn)題，進(jìn)一步抑制潛在購(gòu)房需求的有效釋放。
記者：房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中起到什么作用？
虞曉芬：2009年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直保持在5%以上，2021年浙江房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為7.21%。房地產(chǎn)在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)中，扮演著很重要的角色：在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車(chē)”中，房地產(chǎn)橫跨投資與消費(fèi)兩大部門(mén)，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，購(gòu)房又是大額消費(fèi)；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)有較大的拉動(dòng)作用，用2018年全國(guó)投入產(chǎn)出表數(shù)據(jù)計(jì)算，房地產(chǎn)業(yè)每增加1個(gè)單位產(chǎn)值可以帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)1.69個(gè)單位的產(chǎn)值增長(zhǎng)。
在當(dāng)前復(fù)雜的國(guó)際大背景下，大國(guó)經(jīng)濟(jì)應(yīng)更多立足于本國(guó)的投資和消費(fèi)。房地產(chǎn)既是投資部門(mén)又是消費(fèi)部門(mén)，既解決民生問(wèn)題又可以發(fā)揮穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的作用，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒e極支持。
但必須強(qiáng)調(diào)，支持房地產(chǎn)發(fā)展的前提是落實(shí)“房住不炒”，不能再重走過(guò)去的老路。各地政府要堅(jiān)持“穩(wěn)價(jià)促量”——穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期；促投資規(guī)模、促成交量。對(duì)此，各地政府一定要有清醒認(rèn)識(shí)，在鼓勵(lì)居民合理住房消費(fèi)的同時(shí)，必須堅(jiān)持“房住不炒”和“三穩(wěn)”。
記者：房地產(chǎn)政策面上利好不斷，是否意味著政策松綁期開(kāi)始了？
虞曉芬：我不太使用“政策松綁期”這個(gè)提法，因?yàn)槿菀滓鹫`解。這次政策調(diào)整是對(duì)過(guò)去宏觀調(diào)控政策的一個(gè)修正，盡可能保持市場(chǎng)穩(wěn)定中性是不變的目標(biāo)，不要理解為“政策松綁”意味著政府有意大幅推高市場(chǎng)。
當(dāng)然，我們知道，維持市場(chǎng)穩(wěn)定中性是比較難的，中間難免會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)。
我們一定要警惕重演2016年暴漲行情，必須堅(jiān)持“三穩(wěn)”。近期，我參加多個(gè)座談會(huì)，企業(yè)家集中反映高房?jī)r(jià)、高房租加劇用工難、引人難、用工貴。我相信各級(jí)政府會(huì)做好市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，精準(zhǔn)施策，既防止市場(chǎng)過(guò)度向下波動(dòng)，也會(huì)防止市場(chǎng)向上波動(dòng)。
記者：在下一步的政策制定和執(zhí)行中，應(yīng)注意什么？
虞曉芬：這一輪政策制定和政策執(zhí)行中，應(yīng)當(dāng)在落實(shí)“房住不炒”的前提下，堅(jiān)持以“三穩(wěn)”為目標(biāo)，通過(guò)重點(diǎn)支持合理住房消費(fèi)，特別是首套和改善性需求，堅(jiān)持房地產(chǎn)金融審慎管理，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。具體如下：
，個(gè)人住房按揭貸款政策仍有放松空間。金融措施是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效的工具。但在執(zhí)行過(guò)程中，銀行部門(mén)要做好金融審慎管理，嚴(yán)格審核“低首付”購(gòu)房家庭的償付能力。
第二，積極發(fā)揮住房公積金作用。進(jìn)一步擴(kuò)大公積金覆蓋范圍，適當(dāng)降低首次購(gòu)房公積金貸款首付比例，提高貸款支持額度，積極推進(jìn)公積金證券化。
第三，因城施策，出臺(tái)激發(fā)需求端的地方政策。對(duì)商品房庫(kù)存量大、成交低迷的城市，可以出臺(tái)階段性購(gòu)房券、購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等政策，支持購(gòu)房落戶和城鄉(xiāng)居民合理住房需求?？梢约哟罄吓f危房改造、城中村拆遷工作力度。
第四，加大保障性住房建設(shè)，保障群眾住房基本需求。
第五，加大培育區(qū)域性的品牌房企。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)越來(lái)越強(qiáng)的區(qū)域差異性，只有深耕區(qū)域的公司才能深度了解市場(chǎng)特點(diǎn)，更好地防范風(fēng)險(xiǎn)。從本輪房企“爆雷”情況看，全國(guó)性大型房企發(fā)生債務(wù)危機(jī)給經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)的影響要遠(yuǎn)大于區(qū)域性的中小房企。各地政府要支持區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)走品牌品質(zhì)發(fā)展之路、走誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)之路。我建議，建立更完善的房企信用體系，與施工企業(yè)工程款按時(shí)支付、房產(chǎn)品質(zhì)量等信息聯(lián)動(dòng)管理，將房企“信用分”納入拿地的前置條件，督促房企誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。
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